兵庫ビルヂング協会　HYOGO BUILDING KYOUKAI

入居にあたってのQ&A

ご質問等はTELでお願いいたします。

面積はどのように算出するのですか？

面積は、賃料計算の基本となりますので、よく確認して下さい。
  1. 面積の算出方法
    内法（うちのり）計算と壁芯（かべしん）計算があります。一般的には壁芯計算で表示されていますので、実際の面積は少し狭くなります。
  2. 契約面積と専用面積の関係
    専用面積のみが契約面積の場合と、エレベーター・ホール、廊下、トイレ、湯沸室等共用部分も含まれた面積の場合があります。条件を比較するときは、専用面積ベースで比べてください。
  3. 契約面積と賃料･敷金・保証金・共益費の関係
    賃料、敷金、保証金、共益費が単価で示されている場合には、契約面積を乗じた額が総額となります。
  4. 分割借り及び専用室内の間仕切り
    面積が広すぎ、分割して借りる時、分割のための間仕切り及び空調配管のやりかえ等の費用負担は、一般的にはオーナー負担となりますが、確認をしておきましょう。なお、間仕切りが消防法上問題がないか、チェックしておく必要があります。

賃料についての注意点などあれば教えてください

起算日、支払時期、支払方法は必ず確認してください。改訂時期のチェックも忘れずに。
  1. 賃料起算日
    賃料を起算する日は、契約締結日からか、オーナー側の工事が終わった日からか、確認しておきましょう。
  2. 支払時期
    前月払いか当月払いか、確認しておきましょう。
  3. 支払方法
    銀行振込手数料については、一般的には賃借人の負担となりますが、確認しておきましょう。
  4. 改定時期
    契約書の中に、経済情勢の著しい変化があった時には、契約期間中でも改定できるとなっていますが、契約更新時に改定するのが一般的です。更新時に更新料を必要とする契約もありますので、確認しておきましょう。

敷金って何ですか？

敷金は、賃借人の債務を担保するために預託されるものです。 金額は、契約内容により違いますので必ず確認してください。
  1. 返還時期
    一般的には、契約が終了して物件を明け渡した時とか、明け渡し後○か月後ということになります。
  2. 償却の有無
    敷金返還時には、敷金の一部を差し引いて返還する例もあります。
  3. 増減
    敷金を賃料の○○か月分という決め方をしていますので、賃料の改定時に敷金の増減が発生する場合があります。

保証金って敷金と、どう違うんですか？

敷金と同様、契約時にオーナーに預託するものですが、敷金と異なり、建物賃貸借契約と一体となった金銭消費貸借契約です。
  1. 一般的に多いのは、当初10年間オーナーが無利息で預かり、11年目から20年目まで元本均等年賦返済、11年目以降は残額に対して○％の利息をつけるという方法です。 途中で契約が終了した場合の返還方法を確認しておきましょう。
  2. 名称は保証金でありながら、実質的には敷金というケースもありますので確認する必要があります。
  3. 保証金・敷金の返還請求権を担保にすることは、一般的にはできません。

賃料と敷金の関係で、賃料が変わるという話しを聞きましたが、本当ですか？

敷金などの一時金の負担が苦しい場合は、一時金を下げ、その分賃料を上げるという交渉に応ずるオーナーもあります。また、その逆の場合もあります。

共益費にはどんな内容が含まれるのですか？

共益費は、一般的に共用設備・部分の保守管理に費やす経費で、管理費のことです。
  1. 共益費に含まれる内容はビルによって若干差異がありますので注意してください。例えば、電気基本料金が共益費に含まれている場合と、毎月の電気料単価に含まれている場合があります。また、冷暖房空調費も、共益費に含まれている場合と附加使用料として別途請求する場合があり、部屋単独の個別空調の場合には毎月の電気料に加算して 請求されます。
  2. 専用室内の清掃費は、テナントがオーナーの指定業者と別途契約するのが普通です。
  3. テナントが残業した場合、冷暖房空調費について追加料金が必要となるのが普通ですが、共益費に既に含まれている場合もあります。 毎月、賃料と同時に指定額を支払う方法が一般的ですが、ビルによっては実費方式の場合もあります。

附加使用料って何ですか？

附加使用料とは、専用室内で使う電気・ガス・水道料のことです。
  1. 残業時の冷暖房空調費については、割増し、料金徴収など別途取り決めるのが普通です。専用室内の蛍光灯の取替費用は、テナント負担となります。

設備その他についてどんなことに注意すればいいですか？

物件を決める場合、各設備等をよく調べる必要があります。項目別にまとめましたので、参考にしてください。不明な点は必ずオーナーに確認をしてください。
  1. 電気容量
    特別な設備を使う場合、コンピューターやファクシミリ使用の場合、電気容量が足りるかどうか調べる必要があります。
  2. ガス・給排水
    店舗使用になっていない場合には、ガス・給排水の使用は困難です。
  3. 天井高
    大体、2.4ｍから2.8ｍまでで、ビルによっていろいろです。
  4. 換気
    ビルによって、
    （1）給気･排気とも送風機で換気する場合
    （2）給気は送風機で、排気は自然排気口で換気する場合
    （3）給気は自然給気口で、排気は送風機で換気する場合の３通りあります。
  5. 個別空調
    個別空調が可能なビルでも設備によっていろいろな場合があります。
    （1）完全個別空調といわれるもので、各室内でオン・オフが出来るもの。 この場合、冷暖房にかかる電気料はメーターによって請求されます。 小規模のビルはほとんどこの方式です。
    （2）通常の時間帯はセントラル方式で冷暖房しますが、残業時にはペリメーターゾーン（窓際部分）に設置されたファンコイルを運転して冷暖房するもの。この場合、室内でオン・オフ出来る場合とセンターでしか出来ない場合とがあります。
    （3）通常の時間も残業時もセントラル方式で冷暖房しますが、ＶＡＶ方式（可変風量方式）によって必要な部屋のみを冷暖房出来る場合があります。
  6. 24時間入退室
    昼間と同じように２４時間出入り出来るビルはありませんが、夜間出入口に警備員が常駐するビル、夜間出入口からカードまたは暗証番号をインプットすることによって、入館出来るビルがあります。この場合、退館の際はセンサーによって出入口を閉錠しますので、自由に退館出来ます。
  7. ＯＡフロアー
    ＯＡフロアーについては、有るビルと無いビルがあります。有る場合も全室有る場合と、全室ある場合でも室内の主要な部分だけに有る場合があります。高さは大体5ｃｍから10ｃｍまでです。

特別工事の費用負担は、どうなっていますか？

特別工事はテナントのための工事ですので、原則的にはテナント負担ですが、オーナーにとってもプラスになる場合はオーナーが一部負担することもあります。

契約終了後の原状回復工事は必ず必要ですか？

契約終了後テナントは、原状回復義務があります。
  1. 壁の塗り直し、床タイルの張替え等
    一般的には、テナントが費用を負担することになります。
  2. 建築途上でテナントのために設計変更をした場合
    この場合、原状とは何か、オーナーとの間で取り決めをしておきます。
その他の疑問点につきましては、
兵庫ビルヂング協会事務局（078-251-6268）、または各会員会社にお問合わせください。